Pokaż listę

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką

Najlepsze mieszkania to te, które już dawno się sprzedały

Rynek mieszkaniowy w ostatnich latach przeżywa swój renesans. Deweloperzy decydują się na kolejne inwestycje, walcząc o każdy atrakcyjny kawałek ziemi w mieście. W zamian oferują szeroki wybór mieszkań o rozmaitym układzie pomieszczeń, powierzchni, kondygnacji, zwróconych we wszystkie strony świata. Mimo to wielu z nas, szukając dla siebie wymarzonego lokum, sprawdza przede wszystkim rynek wtórny, który daje możliwość znalezienia prawdziwego rarytasu, niedostępnego w ofercie dewelopera. Czas, który zainwestujemy w poszukiwania potrafi zaprocentować.

Kiedy znajdziemy już mieszkanie naszych marzeń, odpowiednio zlokalizowane, którego urokowi nie jesteśmy się w stanie oprzeć, sprawdzamy jego stan prawny. Okazuje się, że nasz wybór padł na mieszkanie, które zostało kupione za kredyt. Co za tym idzie, jest obecnie obciążone hipoteką. Czy zakup takiej nieruchomości jest w ogóle możliwy? Jeżeli tak, to czy jest bezpieczny? A czy mieszkanie, na którym ciąży już hipoteka, można kupić na kredyt? Zapraszamy do lektury.
 
Wartość słowa pisanego

Pierwszym krokiem, który powinniśmy zrobić, analizując sytuację prawną mieszkania z rynku wtórnego, jest sprawdzenie księgi wieczystej. To w niej kryją się informacje o osobach, będących właścicielami nieruchomości, o prawach obciążających nieruchomość, służebnościach, roszczeniach i uprawnieniach, przysługujących właścicielom. Warto zwrócić uwagę na dział I, w którym znajduje się oznaczenie nieruchomości i sposobu jej użytkowania oraz dział III, informujący o prawach i ograniczeniach na nieruchomości. Osobno należy sprawdzić informacje o wzmiankach w KW. Czym są wzmianki? Informują nas, że już wkrótce zmieni się treść księgi, ponieważ złożono wniosek o taką zmianę.

Dlaczego zatem tak duże znaczenie ma treść KW? Ponieważ księgom przysługuje tak zwana „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych”. Nie wchodząc w głębsze dywagacje prawne można powiedzieć, że to, co jest w księdze wieczystej, jest uznawane za obowiązujące. Jeżeli np. w KW jako właściciel wpisany jest Pan Kowalski, ale rzeczywistym właścicielem jest Pani Nowak, to umowa sprzedaży nieruchomości, którą zawrzemy z Panem Kowalskim, będzie uznana za ważną. I odwrotnie – jeżeli jakieś prawo jest wpisane w KW nie możemy twierdzić, że nie wiedzieliśmy o jego istnieniu.

Hipoteka

W ostatnim dziale KW znajdują się informacje o przypisanej do nieruchomości hipotece. Jeżeli mieszkanie było kupione na kredyt hipoteczny, który wciąż je obciąża, niezwłocznie się o tym dowiemy. KW zawiera informacje na temat banku kredytującego i kwoty hipoteki, obciążającej nieruchomość. Trzeba pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Możemy zatem kupić mieszkanie z hipoteką i mimo zmiany właściciela, hipoteka będzie nadal obowiązywać.

Mimo to wiele mieszkań kupionych na kredyt, pojawia się na rynku wtórnym i mieszkania takie cieszą się zainteresowaniem nabywców. Taką transakcję da się przeprowadzić bezpiecznie dla obu stron. Ale żeby to zrobić, trzeba się odpowiednio przygotować.


Co mogę, a czego nie

Osoba, która kupiła mieszkanie na kredyt zabezpieczony hipoteką, może to mieszkanie sprzedać. Nie wymaga to zgody banku, pod warunkiem, że jednocześnie kredyt zostanie spłacony. Wymaga to odpowiedniej koordynacji ze strony sprzedających i kupujących. Warto w takiej sytuacji skorzystać ze wsparcia doświadczonych doradców, którzy pomogą nam we wszystkich formalnościach. Kupujący
może zapłacić gotówką bądź zaciągnąć kredyt na zakup – i kolejne kroki są uzależnione od tego, którą z opcji wybierzemy.

Po pierwsze, sprzedający i kupujący muszą zawrzeć odpowiednią umowę przedwstępną, zabezpieczającą interesy obu stron. Musi ona uwzględniać również fakt, że nieruchomość obciążona jest kredytem hipotecznym. Jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt na zakup, już w tym momencie powinniśmy zaczynać procedurę kredytową. Po wstępnej selekcji odpowiednich ofert, składamy wnioski, które następnie będą analizowane przez banki. Wiąże się to z koniecznością skompletowania obszernej dokumentacji i spełnienia szeregu wymogów formalnych.

Sprzedający z kolei musi zająć się uzyskaniem ze swojego banku dokumentu, bez którego sprzedaż obciążonego hipoteką mieszkania nie może się obyć. Banki kredytujące mają dla niego różne nazwy. Najczęściej spotykana to „opinia o kredycie”. W tym dokumencie bank, który udzielił kredytu, wskazuje najważniejsze informacje o zobowiązaniu. Znajdziemy tam aktualnie saldo kredytu, właściwy numer rachunku, numer umowy, informacje o kredytobiorcy i najważniejsze – zobowiązanie banku do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki z KW, jeżeli kredyt zostanie spłacony. Dzięki temu, kupując mieszkanie obciążone hipoteką mamy pewność, że płacąc za mieszkanie umówioną cenę, uwolnimy je od hipoteki. Wskazanie numeru rachunku do spłaty kredytu zabezpiecza nas na wypadek, gdyby nieuczciwy kupujący, zamiast przeznaczyć zapłaconą przez nas cenę na spłatę swojego kredytu, wydał pieniądze na inny cel.

Opinia o kredycie jest niezbędna zawsze wtedy, kiedy kupujemy mieszkanie na kredyt. Bank, który pożycza nam środki na mieszkanie, w treści umowy kredytowej zastrzega, że wypłaci je tylko na odpowiedni rachunek bankowy.

Jak w praktyce wygląda zapłata za wybraną przez nas nieruchomość? Załóżmy, że wybrane przez nas mieszkanie kosztuje 800 000 zł. Sprzedający kupił je na kredyt w banku ABC, którego saldo wynosi obecnie 600 000 zł. Jeżeli dysponujemy odpowiednią gotówką, to po zawarciu umowy notarialnej, powinniśmy przelać na wskazany w opinii o kredycie numer rachunku banku ABC kwotę 600 000 zł (aby uzyskać zwolnienie hipoteki), a następnie resztę ceny, czyli kwotę 200 000 zł na rachunek sprzedającego. W ten sposób płacimy całość ceny i stajemy się właścicielami nieruchomości.

Jeżeli natomiast kupujemy mieszkanie na kredyt, to przed podpisaniem umowy notarialnej, podpisujemy umowę kredytową z naszym bankiem XYZ. Następnie podpisujemy umowę notarialną ze sprzedającym. Po jej podpisaniu wpłacamy środki, będące naszym wkładem własnym. W zależności od tego, jakiej wysokości jest nasz wkład własny, a co za tym idzie, jaka jest kwota naszego kredytu, środki te wpłacamy albo w całości na rachunek sprzedającego, albo częściowo na rachunek i na spłatę jego kredytu w banku ABC. Nasz bank XYZ wpłaca resztę, dzięki czemu całość ceny zostaje zapłacona i jesteśmy właścicielami nieruchomości. W ciągu 14 dni od przelania przez nas środków sprzedający powinien uzyskać od swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu, będące jednocześnie zgodą na wykreślenie jego hipoteki z KW. Składamy zatem (jako właściciele nieruchomości) wniosek o wykreślenie hipoteki. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie za gotówkę, jest to dla nas koniec całej procedury. Jeżeli natomiast kupiliśmy mieszkanie na kredyt, sami składamy wniosek o wpis naszego banku do XYZ do księgi wieczystej i zaczynamy spłacać nasz kredyt. Przynajmniej do momentu, w którym postanowimy sprzedać mieszkanie.


Jak widać, sprzedaż bądź zakup mieszkania, które jest obecnie obciążone hipoteką, po odpowiednim przygotowaniu okazują się być bardzo proste. Wiele mieszkań z rynku wtórnego to lokale tzw. „hipoteczne”, których obecni właściciele przenoszą się do bardziej przestronnego, lepiej położonego, albo wręcz przeciwnie – mniejszego lub zacisznego mieszkania. Przy wsparciu właściwych doradców
będziemy w stanie szybko, sprawnie i bezpiecznie przeprowadzić całą procedurę. A patrząc w przyszłość możemy być pewni, że jeżeli kiedyś zdecydujemy się na sprzedaż naszego mieszkania, nasz kredyt

Marcin Gawlik
Starszy Ekspert FInansowy
PRIME MONEY 

Pokaż listę
Droga Użytkowniczko, Drogi Użytkowniku!
Przed skorzystaniem z serwisu, który dla Ciebie przygotowaliśmy, czujemy się w obowiązku aby poinformować cię o kilku kwestiach technicznych.
W celu zapewnienia najlepszego doświadczenia z korzystania z serwisu możemy dostosowywać treści oraz wyświetlać reklamy na podstawie twoich poprzednich aktywności.
Ma to na celu ułatwienie Tobie szybszego dotarcia do poszukiwanych informacji oraz interesujących Ciebie ofert. Tego typu profilowanie nie ma wpływu na ofertę, jaką widzisz/otrzymujesz na stronie, służy jedynie prezentowaniu w pierwszej kolejności treści, które mogą być dla Ciebie bardziej interesujące.
W związku z tym prosimy o wyrażenie zgody na stosowanie narzędzi do profilowania celem dostarczania optymalnych treści dla Twoich poszukiwań.
Na co wyrażasz zgodę?
Klikając „ZGADZAM SIĘ” wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych, w tym w celu profilowania (automatycznego, anonimowego dopasowania treści strony i reklam na podstawie Twoich poprzednich aktywności) przez En Casa Małgorzata Podbielska, ul. Jedwabna 3, Milanówek, 05-822, Milanówek NIP 8381745941. Zgoda dotyczy Twoich danych osobowych zapisanych w plikach cookies i im podobnych technologiach stosowanych w celu marketingowym, obejmującym analitykę w celach marketingowych oraz wyświetlanie spersonalizowanych ofert, reklam i innych usług w Internecie. Możesz nie wyrazić zgody niemniej wiąże się to z brakiem możliwości korzystania z naszych usług. Możesz również uniemożliwić łącznie twojego urządzenia ze zgromadzonymi danymi poprzez usunięcie plików cookie z Twojej przeglądarki. Informujemy także, że poprzez korzystanie z tego Serwisu bez zmiany ustawień Twojego oprogramowania/przeglądarki wyrażasz zgodę na zapisywanie plików cookies i im podobnych technologii w Twoim urządzeniu końcowym oraz na korzystanie z informacji w nich zapisanych w celach dopasowania treści i reklam. Więcej informacji na temat zasad przetwarzania danych osobowych oraz Twoich uprawnień z tym związanych znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.

Informacje o administratorze Twoich danych osobowych
Administratorem Twoich danych osobowych jest En Casa Małgorzata Podbielska, ul. Jedwabna 3, Milanówek, 05-822, Milanówek NIP 8381745941.

Jakie dane będą przetwarzane
Będziemy przetwarzać następujące dane: Twój adres IP, adres URL żądania, nazwa domeny, identyfikator urządzenia, typ przeglądarki, język przeglądarki, liczba kliknięć, ilość czasu spędzonego na poszczególnych stronach, data i godzina korzystania z Serwisu, typ i wersja systemu operacyjnego, rozdzielczość ekranu, dane zbierane w dziennikach serwera a także inne podobne informacje zgodnie z informacją dotyczącą działań realizowanych przez naszych partnerów technologicznych – lista partnerów technologicznych znajduje się na stronie polityki prywatności.

Cele przetwarzania danych osobowych
Twoje dane zgromadzone w trakcie korzystania ze strony internetowej będą używane w celu marketingowym w tym w celu profilowania w szczególności:
  • w naszych celach marketingowych polegających na dopasowaniu treści i reklam w Internecie,
  • w celach badań analitycznych w celach marketingowych,
  • w celach dokonywania analiz i badania ruchu na stronach,
  • w celu zapewnienia bezpieczeństwa naszych usług,
  • w celach marketingowych naszych partnerów, polegających na dopasowaniu treści i reklam w Internecie,
  • w celach marketingowych naszych partnerów-reklamodawców, w celach badań analitycznych w celach marketingowych,

Jeśli wyrazisz na to zgodę będziemy przetwarzać Twoje dane, w tym też profilowali Twoje dane osobowe uzyskane w naszych Serwisach za pomocą plików cookies i im podobnych technologii w celach marketingowych polegających na dopasowaniu treści i reklam w naszych Serwisach i Internecie a także badań analitycznych w tych celach. Więcej przeczytasz w Polityce Prywatności.

Twoje prawa
Jeśli wyraziłeś zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych możesz ją zawsze cofnąć usuwając pliki cookie zapisane w Twojej przeglądarce.
Zgodnie z prawem przysługuje Ci prawo do:
  • dostępu do Twoich danych, prawo do ich sprostowania, usuwania, prawo do przenoszenia danych, wyrażenia sprzeciwu, prawo do ograniczenia przetwarzania.

Przysługuje Ci także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym będzie Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Więcej na temat Twoich uprawnień przeczytasz na stronie Polityki Prywatności.
Nie teraz
Zgadzam się