Najem zwykły, a najem okazjonalny – który wybrać?
Rynek wynajmu nieruchomości w Polsce bardzo dynamicznie się zmienia. Rosnące czynsze i liczba wynajmowanych mieszkań sprawiają, że kwestia bezpieczeństwa umów najmu stała się ważniejsza niż kiedykolwiek. Jeszcze kilka lat temu „najem okazjonalny” brzmiał jak zbędna biurokracja. Dziś coraz częściej pytają o niego niemal wszyscy właściciele mieszkań. Wiedzą bowiem, że to ich realne zabezpieczenie.
Autor: Karolina Bonarska-Lenarczyk, Radca Prawny / Mediator
Dla lokatora tj. najemcy już sama wzmianka o notariuszu i „egzekucji” może budzić obawy. Tymczasem w praktyce najem okazjonalny nie służy do wyrzucania ludzi z mieszkań, lecz do ochrony własności przed nadużyciami nieuczciwych najemców.
Jakie są więc różnice między najmem zwykłym a najmem okazjonalnym?
Najem zwykły – prosty, ale nie zawsze bezpieczny
To najczęściej stosowany typ umowy najmu regulowany w przepisach kodeksu cywilnego oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowę najmu zwykłego można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony, w dowolnej formie pisemnej, między osobami fizycznymi lub prawnymi (np. ze spółką). Najem ten może dotyczyć lokalu mieszkalnego, ale także niemieszkalnego.
Zaletą umowy najmu zwykłego jest niewątpliwie brak dodatkowych notarialnych formalności oraz związanych z tym kosztów. Ponadto elastyczność w formułowaniu treści oraz możliwość zmiany wysokości czynszu najmu, nawet w przypadku braku wyraźnego wskazania tego faktu w treści.
Warto jednak pamiętać, że zwykły najem chroni znacznie silniej lokatora niż właściciela nieruchomości. W przypadku problematycznego najemcy największym ryzykiem właściciela jest to, że mimo upływu okresu najmu lub wypowiedzenia umowy najmu lokator nadal będzie przebywał w lokalu i z niego korzystał. Nawet po skutecznym wypowiedzeniu umowy, właściciel może nie odzyskać mieszkania od razu, lecz musi czekać na wyrok sądu i działania komornika celem przeprowadzenia eksmisji. Postępowanie eksmisyjne trwa często wiele miesięcy, a czasem nawet i lat.
Najem okazjonalny — bezpiecznik dla właściciela
Najem okazjonalny wprowadzony został po to, by chronić właścicieli prywatnych lokali mieszkalnych przed długotrwałą batalią o odzyskanie swojego mieszkania po zakończonym najmie. Jego zasady wynikają z art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów. Podstawową cechą charakterystyczną umowy najmu okazjonalnego jest to, że może ją zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie najmu. Co więcej, jej celem jest wyłącznie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy – także wyłącznie osoby fizycznej.
Taka umowa może dotyczyć wyłącznie lokalu mieszkalnego (nie użytkowego) i musi być zawarta wyłącznie na czas określony – maksymalnie 10 lat. Dla swojej ważności wymaga formy pisemnej oraz trzech kluczowych załączników:
- Oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji – oświadczenie to musi być w formie aktu notarialnego; w oświadczeniu lokator potwierdza, że po wygaśnięciu umowy dobrowolnie opróżni lokal.
- Wskazania lokalu zastępczego – adres, pod którym może zamieszkać w razie konieczności wyprowadzki.
- Zgody właściciela lokalu zastępczego – pisemne potwierdzenie osoby trzeciej, że przyjmie lokatora pod swój dach w razie eksmisji lub rozwiązania umowy najmu.
Dopiero komplet tych dokumentów sprawia, że mamy do czynienia z „najmem okazjonalnym”, a nie zwykłym.
Wbrew powszechnym mitom, te oświadczenia nie pozbawiają lokatora jego praw – stanowią jedynie potwierdzenie, że jest świadom obowiązków wynikających z podpisanej umowy.
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego musi być zgłoszone przez właściciela do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak tego zgłoszenia powoduje utratę ochrony, a umowa najmu zawarta z zamiarem najmu okazjonalnego, staje się po prostu zwykłą umową najmu nawet jeśli została wzbogacona o wskazane powyżej oświadczenia. Analogicznie wygląda sytuacja z załącznikami. Nazwanie umowy – „Umowa najmu okazjonalnego”, bez obligatoryjnych załączników, stanie się umową najmu zwykłego.
Obowiązki i prawa stron
Te aspekty umowy najmu zwykłego i najmu okazjonalnego różnią się pozornie jedynie w szczegółach – zasady podstawowe są wspólne, jednak przy najmie okazjonalnym ich wykonanie jest bardziej sformalizowane i lepiej zabezpieczone.
| Cecha/kryterium | Najem zwykły | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Strony umowy | Osoba fizyczna, osoba fizyczna prowadząca JDG lub osoba prawna (spółka, fundacja etc.) | Tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej |
| Cel najmu | Mieszkaniowy lub komercyjny | Wyłącznie mieszkaniowy |
| Okres trwania | Dowolny (oznaczony lub nieoznaczony) | Tylko czas oznaczony – max. 10 lat |
| Forma umowy | Pisemna (zalecana) | Pisemna pod rygorem nieważności + akt notarialny |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Nieobowiązkowe dla uznania istnienia umowy | Obowiązkowe (14 dni) dla uznania, że najem jest |
| Postępowanie eksmisyjne | Pełna procedura sądowa | Komornik działający na podstawie aktu notarialnego – sąd nadaje klauzulę wykonalności bez przeprowadzenia postępowania |
| Koszty początkowe | Brak | 400–1 000 zł (opłaty notarialne, często dzielone między strony) |
Kto i na jakich zasadach może zawrzeć każdą z umów?
Prawa i obowiązki stron umowy najmu powinny być zawsze jasno określone w umowie bez względu na to, czy zawierana jest umowa najmu zwykłego czy też umowa najmu okazjonalnego. Kluczem do precyzyjnej komunikacji stron jest zawsze jasność zapisów. Korzystniej i prościej jest doprecyzować każdy szczegół przed podpisaniem umowy najmu, niż rozstrzygać później spory w sądzie.
Czy lokator powinien bać się najmu okazjonalnego?
Zdecydowanie nie. Umowa ta nie daje właścicielowi prawa do wyrzucenia uczciwego lokatora z dnia na dzień. Chroni ona przed nadużyciami, a przy prawidłowym wykonywaniu umowy nic się nie zmienia w codziennym życiu najemcy i sposobie jego korzystania z lokalu. Wręcz przeciwnie – właściciel, czując się bezpieczniej, jest często bardziej skłonny do kompromisów i mniej nerwowy w relacji z lokatorem. To właśnie przejrzystość i przewidywalność najmu okazjonalnego tworzą zdrowsze relacje między stronami, pozbawione niepotrzebnego stresu.
Który najem zatem wybrać?
√ Najem zwykły — gdy stroną umowy najmu lokalu mieszkalnego jako najemca, będzie osoba prawna lub osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność, planująca wykorzystanie lokalu także w celach biurowych.
√ Najem okazjonalny — gdy wynajmujesz lokal mieszkalny osobie fizycznej i chcesz zabezpieczyć się przed ryzykiem nieuczciwego najemcy i nie prowadzisz działalności w zakresie wynajmu nieruchomości.
Najem okazjonalny działa jak ubezpieczenie – jego wprowadzenie wymaga dodatkowych formalności, ale gdy pojawi się problem, może zaoszczędzić właścicielowi wiele miesięcy nerwów i kosztów sądowych.
Istotnym jest także, szczególnie przy umowach zawieranych na więcej niż 24 miesiące, aby określić sposób waloryzacji wysokości czynszu najmu. Brak stosownej informacji w treści umowy najmu okazjonalnego, wyklucza całkowicie taką ewentualność. A podobnych pułapek jest znacznie więcej. Zatem decyzja na wstępnym etapie – jaką umowę chcemy zawrzeć z najemcą oraz o jakie kluczowe aspekty zadbać w ramach jej treści, jest kluczowym punktem procesu.
Wsparcie renomowanego biura nieruchomości w całym procesie związanym z wynajęciem mieszkania lub domu staje się zatem nie tylko opcją, ale w wielu przypadkach elementem, bez którego strony nie wyobrażają sobie, aby przeprowadzić taką transakcję.
