Kto naprawia pralkę?

Jednym z najczęściej popełnianych w umowach najmu błędów jest brak postanowień dotyczących tego kto – najemca czy wynajmujący – odpowiada za naprawy, czy wymianę zepsutych elementów wyposażenia lokalu. Powoduje to konflikty zarówno na etapie umowy, jak i po jej zakończeniu, gdy przychodzi do rozliczenia kaucji. Problemom tym można zapobiec prawidłowo redagując umowę. Wprawdzie zarówno kodeks cywilny, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów zawierają w tym zakresie pewne regulacje, praktyka pokazuje jednak, że są one niewystarczające. 

Co na ten temat mówi Kodeks?

Kodeks cywilny nie jest nazbyt precyzyjny w rozstrzyganiu, kto o jakie elementy wyposażenia lokalu powinien dbać. W art. 662 § 2 kc jest mowa o tym, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Dalej zaś, w art. 681 kc ustawodawca doprecyzował:

„Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.” 

Zwróć uwagę na zwrot „w szczególności”. Oznacza on ni mniej, ni więcej to, że katalog tych drobnych spraw nie jest zamknięty. Jest on jednocześnie mało precyzyjny i dla konkretyzacji tych obowiązków trzeba sięgać do orzeczeń sądów czy komentarzy przedstawicieli nauki prawa. Jak widzisz, lektura przepisu nie odpowiada wprost na zadane w tytule pytanie – kto naprawia pralkę? Można jednak zrobić inaczej – samodzielnie doprecyzować te kwestie w umowie. Jeśli zawierasz umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego będzie to nawet koniecznie. Podobnie, jeśli wynajmujesz biuro. W takiej umowie należy również szczegółowo rozpisać obowiązki stron, by w razie pęknięcia wężyka doprowadzającego wodę do umywalki i powstałego w ten sposób zalania lokalu nie prowadzić sporu z najemcą czy właścicielem lokalu położonego piętro niżej. Nie uwierzysz, ile aspektów należy wziąć pod uwagę ustalając odpowiedzialność za takie zalanie. Pisałem kilka miesięcy temu opinię prawną na ten temat. 

Co o pralce mówi ustawa o ochronie praw lokatorów?

Ustawa jest w kwestii rozkładu obowiązków za naprawy dalece bardziej precyzyjna, choć o pralce nadal nie ma w niej mowy…

Jeśli zawierasz „zwykłą” umowę najmu, odpowiedzi na pytanie o naprawy i konserwacje możesz znaleźć w art. 6a i 6b ustawy. Doprecyzowują one to, co w Kodeksie cywilnym zostało pozostawione stronom umowy. Jeśli jednak wynajmujesz nieruchomość w oparciu o umowy okazjonalne bądź instytucjonalne, to… niejako wracamy do punktu wyjścia. Do tych typów umów nie stosujemy wspomnianych przepisów, a jedynie nieprecyzyjną regulację art. 681 kc. Pamiętaj zatem, by w takich umowach samodzielnie opisać zakres odpowiedzialności tak swój, jak i najemcy.  

W „zwykłej” umowie najmu wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. I tu dochodzimy do kolejnego błędu popełnianego przez wynajmujących. Wielokrotnie spotkałem się z przekonaniem właścicieli lokali, że mają oni obowiązek dostarczać najemcom media. Tymczasem ustawa jasno wskazuje, że chodzi jedynie o zapewnienie sprawnych instalacji je doprowadzających. Najemca może we własnym zakresie zawrzeć umowy na ich dostawę, co z resztą polecam, jako dobrą praktykę. 

Ważna dla wynajmujących zasada została wyrażona w art. 6a ust. 3 pkt. 3 ustawy. Zgodnie z nią, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. Ten zakres reguluje zaś kolejny przepis – art. 6b. Płynie z tego prosty wniosek – to czego ustawa nie „przypisuje” najemcy, obciąża wynajmującego. Również to, czego w ustawie nie ma. 

Przyjrzyjmy się zatem ustawowemu zakresowi odpowiedzialności wynajmującego. Obciąża go naprawa i wymiana:

1. wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia,  
2. wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, 
3. instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, 
4. instalacji elektrycznej, 
5. anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, 

oraz wymiana:

1. pieców grzewczych, 
2. stolarki okiennej i drzwiowej 
3. podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych,
4. tynków.

Zwróć proszę uwagę, że pomiędzy obiema powyższymi kategoriami ustawodawca wprowadził różnicę. O ile w przypadku awarii grzejnika masz obowiązek go naprawić, a jeśli nie będzie nadawał się do naprawy, wymienić, to w przypadku pieca obciąża Cię tylko wymianą. Naprawa spoczywać będzie już na najemcy. Podobnie, pęknięta rura doprowadzająca ciepłą wodę to obowiązek naprawy i wymiany, który spoczywa na wynajmującym. Cieknący kran, czy pęknięty wężyk pod baterią to już zmartwienie najemcy. 

Obowiązki najemcy

W zakresie obowiązków natury ogólnej, ma on utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony (np. komórki lokatorskie) we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Jeśli zatem w budynku został uchwalony regulamin mówiący, co można, a czego nie można robić w mieszkaniu (np. puszczać głośnej muzyki po godz. 22:00), najemca powinien go przestrzegać. Nie zapomnij mu go wręczyć wraz z umową najmu i powołać w niej. 

Katalog obowiązków w zakresie napraw, konserwacji i wymiany elementów wyposażenia lokalu jest rozbudowany. Gwoli wyjaśnienia – naprawa oznacza usunięcie usterek, uszkodzeń, doprowadzenie do stanu używalności. Konserwacja to zabiegi mające na celu utrzymanie czegoś w dobrym stanie (np. przeglądy pieca gazowego). Wymiana zaś to zastąpienie jakiejś rzeczy inną (np. pękniętej, nie nadającej się do naprawy umywalki na nową).  

I tak, najemcę obciąża obowiązek naprawy i konserwacji:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi; w pojęciu drzwi mieści się również zamek, jako ich część składowa. Zepsuty zamek naprawia najemca. 
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą; uszkodzona umywalka, cieknąca bateria – to obowiązek najemcy. 
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementówW tym przypadku wymianą jedynie elementów (np. zużyta grzałka), ale nie całego pieca.

7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana; Gdyby okazało się, że najemca sam zainstalował ogrzewanie centralne w mieszkaniu, sam odpowiada za jego wymianę. Jeśli zakładał je właściciel, najemca odpowiada za naprawy i konserwacje;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności; Jeśli najemca będzie chciał wezwać Cię do zapchanego zlewu, możesz spokojnie odpisać, że to jego obowiązek, a nie Twój. 
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: 
   • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów; Jak widać, są to obowiązki daleko idące. Nie ma jednak wątpliwości, że dziury w ścianie po kołkach czy gwoździach ma naprawić najemca, a nie wynajmujący;
   • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Jeśli na grzejnikach pojawią się odpryski farby, ich malowanie to zadanie najemcy. Podobnie z drzwiami i oknami. 

Jak widzisz, ustawa sporo precyzuje, czasem nawet drobiazgowo. W takim razie wróćmy do pytania tytułowego – kto naprawia pralkę? Ponownie, nie znajdziemy na nie odpowiedzi. Ustawa o sprzęcie AGD czy RTV nie wspomina o tym problemie. Skoro tak, to naprawy takie będą obciążały wynajmującego, ponieważ mieszczą się one w kategorii „zakresu nie obciążającego najemcy”. Co więcej, musisz pamiętać, że ustawa o ochronie praw lokatorów pochodzi z 2001 r. Od jej wejścia w życie minęło już ponad 20 lat. Zmieniła się rzeczywistość, technologia i wyposażenie lokali. W przepisach ustawy trudno szukać czegoś na temat klimatyzatorów, pomp ciepła, fotowoltaiki, instalacji inteligentnych domów, czy choćby prozaicznego domofonu. 

Czy o tym wszystkim należy pisać w umowie?

Jestem zdecydowanym zwolennikiem szczegółowego opisywania obowiązków stron w umowie najmu. Po pierwsze dlatego, że jak już wiesz, ustawa nie wszystko reguluje.
W pewnych przypadkach zaś (najem okazjonalny i instytucjonalny) nie reguluje nic. Pewne kwestie musisz więc uregulować, chyba że chcesz samodzielnie ponosić koszty ich napraw. Po drugie dlatego, że możesz chcieć uregulować pewne kwestie inaczej, niż wymyślił to ustawodawca. Po trzecie zaś dlatego, że najemcy zwykle nie mają świadomości swoich obowiązków. Żyją zwykle w przekonaniu, że za wszelkie naprawy odpowiada wynajmujący, co owocuje tak skrajnymi sytuacjami, jak telefony do właścicieli by przyjechali wymienić przepaloną żarówkę…

Czy mogę to uregulować inaczej?

Jak najbardziej. Pozwala na to przepis art. 6f ustawy. Możesz zatem przenieść więcej obowiązków na najemcę albo wziąć je na siebie. Każdorazowo musisz po prostu dopasować treść umowy do lokalu, który wynajmujesz, jego wyposażenia i uzgodnionych warunków z najemcą. Możesz trafić przecież na obcokrajowca, który będzie chciał wynająć mieszkanie na zasadzie – płacę i nie chcę się niczym więcej martwić. Takie przejęcie większości obowiązków na siebie może uzasadniać wyższą stawkę czynszu. Musisz bowiem przewidzieć zwiększone ryzyko napraw. Możesz też umówić się tak, że wprawdzie to najemca będzie ponosił koszty napraw, jednak dokonywać będą ich wskazani przez Ciebie serwisanci. Takie rozwiązanie uchroni Cię przed pomysłami typu „szwagier się zna na tych inteligentnych domach, to mi taniej zrobi”… Możliwości jest wiele.

A czy mogę po prostu napisać o normalnym zużyciu, biorąc na siebie ryzyko napraw i remontu?

Nie ma żadnych przeszkód ku temu, by sytuację lokatora polepszyć w stosunku do przepisów ustawy. Nie można jej pogorszyć. W ten sposób zdejmiesz z najemcy szereg obowiązków. Stanowić może to oczywiście przyczynek do sporów na tle tego, co każda ze stron rozumie pod pojęciem „normalnego zużycia”.

A jeśli wynajmuję dom z ogrodem?

W tej materii w ogóle nie ma żadnych regulacji. Okołokodeksowa wspomina jedynie o drobnych nakładach, ale już widzę te spory z najemcami, co do ustalenia zakresu pojęcia drobnych nakładów w przypadku pielęgnacji ogrodu. A możesz mieć przecież w nim nie tylko drzewa, ale i kwiaty czy inne rośliny wymagające określonej pielęgnacji, czy system podlewania, który wymaga odpowiedniego uruchamiania i zabezpieczania przed sezonem zimowym. Nie da się wykluczyć, że bezpieczną opcją będzie pozostawienie na wynajmującym obowiązków związanych z ogrodem, co skądinąd pozwoli też na regularne wizyty w nim i kontrolę wykonywania najmu. 

Naprawy i konserwacje, a zakończenie najmu…

Z zagadnieniem napraw, konserwacji i wymiany związana jest również procedura wydania lokalu po zakończeniu umowy. I jest to kolejna kwestia, w której wynajmujący popełniają błędy. Z lubością bowiem posługują się pojęciem „stanu niepogorszonego ponad normalne zużycie”. Wynika on z przepisu art. 675 § 1 kc: 

„Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.”

Norma ta bezsprzecznie dotyczy lokali użytkowych. W nich faktycznie stosuje się takie zasady. Jednakże, do lokali mieszkalnych, stosujemy przepis art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów:

„Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal
i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.”

Najemca ma zatem nie tylko zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, ale jeszcze go odnowić i wykonać inne obowiązki.

1. Odnowienie lokalu

Ustawa nie zawiera definicji pojęcia „odnowić lokal”, musimy zatem sięgnąć do reguł słownikowych. Wedle Słownika Języka Polskiego „odnowić” oznacza „zrobić coś, aby stara rzecz była jak nowa”. Przenosząc to znaczenie na problematykę najmu przyjmujemy, że po zakończeniu umowy najmu, lokal ma wyglądać jak nowy – nie gorzej, niż w stanie, w którym został wydany najemcy. 

Z wydania lokalu sporządza się protokół, który stanowi punkt wyjścia do rozliczenia stron po zakończeniu najmu. Dlatego tak ważne jest jego skrupulatne przygotowanie, szczegółowe opisanie wszystkich pomieszczeń, elementów wyposażenia lokalu, itd. 

2. Dokonanie obciążających najemcę napraw

Najemca ma nie tylko odnowić lokal (np. odmalować go na wskazany przez Ciebie kolor), ale i dokonać obciążających go napraw. Zasadą jest, że najemcę obciąża naprawa i konserwacja elementów wyposażenia lokalu opisanych w art. 6b ust. 2 ustawy, o czym pisałem wcześniej.  W pozostałym zakresie – niewymienionym w ustawie czy umowie, za konserwacje i naprawy odpowiada wynajmujący. Od szczegółowości Twojej umowy zależeć zatem będzie, które naprawy i konserwacje będą obowiązkiem najemcy, a które Twoją. 

3. Zwrot wynajmującemu równowartości zużytych elementów wyposażenia technicznego lokalu, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt. 4 ustawy

Przepis art. 6b ust. 2 pkt. 4 ustawy stanowi, że:

„Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: […] trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;”

Jeśli okaże się, że któryś z tych elementów został zużyty (znajduje się w stanie, w którym nie nadaje się do dalszego używania), a najemca nie wymienił go – nie wykonał ciążącego na nim obowiązku, masz prawo domagać się, by zwrócił Ci jego równowartość – zapłacił tyle, ile dany element kosztuje na rynku. 

Czy w umowie warto opisać procedurę zakończenia najmu i obowiązki najemcy z tym związane?

Zdecydowanie tak! Ja reguluję to bardzo drobiazgowo – obowiązek sprzątania, umycia mebli, lodówek, pozostałego sprzętu AGD, opróżnienie lokalu ze swoich rzeczy, wypranie dywanów i wykładzin, malowanie ścian na określony kolor i wskazanymi przez właściciela farbami, itd. Jeśli masz jednak takie życzenie, możesz poprzestać na „stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie”. 

Wnioski na koniec

1. Niezależnie od tego, jaki typ umowy najmu zamierzasz zawrzeć, precyzyjnie ureguluj kwestie odpowiedzialności za naprawy, konserwację i wymianę elementów wyposażenia lokalu. 
2. Pamiętaj, że w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego oraz w lokalach użytkowych nie stosujemy reguł z ustawy o ochronie praw lokatorów. Musisz te kwestie opisać samodzielnie. 
3. Umówienie się z najemcą, że może zwrócić lokal „w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie” to po pierwsze zarzewie konfliktu o definicję tego pojęcia, po drugie zaś odebranie sobie szeregu uprawnień wynikających z ustawy. 

Jaki płynie wniosek z powyższego? Taki, że umieszczenie w umowie najmu postanowienia, że najemca nie odpowiada za stan lokalu będący następstwem jego prawidłowego używania jest wprawdzie dopuszczalne, ale znacząco pogarsza Twoją sytuację jako wynajmującego. W takiej bowiem sytuacji bierzesz na siebie obowiązek wykonania remontu, jeśli okaże się, że lokal, po opuszczeniu przez najemcę wymaga napraw czy odświeżenia.