Rynek kredytów hipotecznych w obliczu wyzwań geopolitycznych oraz gospodarczych w roku 2022
Przełom III i IV kwartału roku 2021 przyniósł pierwsze podwyżki stóp procentowych w Polsce. Wielu analityków zgodnie potwierdzało, że są one następstwem polityki pieniężnej prowadzonej w okresie pandemii COVID-19 zarówno w Polsce, jak i innych krajach, które solidarnie dążyły do minimalizacji negatywnych skutków pandemii. Tym samym pojawienie się inflacji było zjawiskiem, z którym większość analityków się liczyła i uwzględniała w swoich prognozach. Jednak mało kto spodziewał się inflacji dwucyfrowej oraz takiej dynamiki jej wzrostu, jak obserwowaliśmy w 2022 roku. Niewątpliwie poziom ten stale napędza napięta sytuacja geopolityczna we wschodniej części Europy oraz zerwanie łańcuchów dostaw podstawowych surowców zapewniających ciągłość produkcji. Jednak czy sytuacja w dłuższej perspektywie okaże się, aż tak pesymistyczna dla kredytobiorców?
Tekst: Paweł Kołtun, Niezależny Ekspert Rynku Nieruchomości
Co dalej ze stopami procentowymi?
Wśród wielu kredytobiorców decyzja Rady Polityki Pieniężnej z 6 października 2021 roku o podniesieniu stóp procentowych z pewnością nie wywołała entuzjazmu. Mimo faktu, że okres pandemii przyniósł nam praktycznie zerowe stopy procentowe, prawdopodobieństwo, że ich poziom pozostanie bez zmian na dłużej, było znikome. To, co na pewno zaskoczyło uczestników rynku kredytowego – zarówno analityków, kredytobiorców oraz przyszłych wnioskodawców – to dynamika ich wzrostu oraz praktycznie comiesięczne ich podwyższanie przez Radę Polityki Pieniężnej. Dla wielu osób zaskoczeniem była październikowa i listopadowa decyzja RPP o pozostawieniu stopy procentowej bez zmian. Należy podkreślić, że podwyższanie stóp procentowych stanowi jedno z podstawowych narzędzi RPP do walki z inflacją, a ta po uwzględnieniu listopadowych odczytów przebiła poziom 17,4% i jest poziomem najwyższym od ponad 25 lat.
Najbliższe decyzje RPP powinny być raczej wyważone. Oprócz walki z inflacją RPP musi brać pod uwagę sytuację kredytobiorców, w tym przedsiębiorstw. Znaczący wzrost kosztów obsługi kredytów może wywołać dalszą podwyżkę cen produktów (spirala inflacyjna) lub falę ich niewypłacalności. W pozytywnym scenariuszu stopy procentowe powinny zatrzymać się na poziomie 7,5% – 8%. Na ostateczny ich kształt, będzie również miała wpływ sytuacja geopolityczna na świecie, której stan na dziś jest trudny do przewidzenia.
Co musi się stać, aby stopy procentowe spadły?
- Inflacja musi wyhamować – podwyższenie stóp procentowych wiąże się ze wzrostem kosztu pieniądza. Ma on spowodować wyhamowanie akcji kredytowej i procesu kreacji pieniądza – im więcej pieniądza na rynku, tym ceny produktów i usług rosną. Wyższe stopy procentowe mają zachęcić uczestników rynku do spłaty aktualnych zobowiązań lub oszczędzania.
Z pierwszymi symptomami tego procesu już się zetknęliśmy. Bazując na danych za III kwartał 2022 roku, liczba udzielonych kredytów hipotecznych była mniejsza o około 69% niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Sama terminowość spłaty kredytów pozostaje nadal na bardzo zadowalającym poziomie mimo zawirowań gospodarczych. Według danych za III kwartał 2022 współczynnik kredytów zagrożonych w portfelach kredytowych banków nie przekroczył poziomu 2,40%. Warto też podkreślić, że w badanym okresie wartość przyznanych kredytów mieszkaniowych była niższa od spłaconych. Oznacza to, że kredytobiorcy chcą pozbyć się wcześniej ciążących zobowiązań, ale jednocześnie nie są skłonni do zaciągania nowych.
Również po stronie oferty depozytowej banków widzimy znaczącą poprawę. Zaobserwowany wzrost wysokości oprocentowania nowych środków w bankach z poziomu 0,1% do prawie 7,5% ma zachęcić posiadaczy oszczędności do trzymania ich na lokacie, a nie zwiększaniu bieżącej konsumpcji.
- Ustabilizowanie łańcucha dostaw – ta grupa obejmuje szereg elementów makroekonomicznych na których kształt RPP czy rządu ma mniejszy wpływ. W tym gronie znajdują się min. ceny paliw, gazu, surowców oraz ich bezpośredni wpływ na poszczególne gałęzie gospodarki. Z punktu widzenia dywersyfikacji dostaw, Polska w swojej strategii energetycznej od kilku lat sukcesywnie dąży do zmniejszania zależności od paliw kopalnianych ze wschodu. Widać to już w danych publikowanych przez GUS.
W III kwartale roku 2022 łączna wartość importu z Arabii Saudyjskiej wzrosła do 26 mld EUR (około 250 proc. w porównaniu z 2021 r.), USA praktycznie podwoiło eksport do poziomu 1,9 mld EUR. Planowane inwestycje infrastrukturalne, takie jak gazociąg w Zatoce Gdańskiej czy ukończenie budowy kolejnego klastra w Kosakowie przez PGNIG, to kolejny sygnał, że dywersyfikacja źródeł pochodzenia surowców posuwa się do przodu. Jest to ważny sygnał dla rynku, ale samo wdrożenie w życie powyższych zmian ma charakter długoterminowy. Co za tym idzie, na wymierne skutki wspomnianych inwestycji przyjdzie nam jeszcze poczekać.
Rynek kredytów hipotecznych – stan na koniec III kwartału 2022 roku
Sytuacja geopolityczna oraz idące za nią podwyżki stóp procentowych praktycznie wyhamowały popyt na kredyty hipoteczne w ostatnim kwartale 2022 roku. Sytuację dodatkowo spotęgowały zaostrzone wymogi regulacyjne oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego.
Według danych z indeksu z raportu AMRON-SAFRiN z listopada 2022 r. wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła w III kw. 7 mld zł, czyli o 48,2 proc. mniej niż w II kw. bieżącego roku oraz o 69,8 proc. mniej niż w III kw. 2021 roku. Wynik oznacza kontynuację zapaści na rynku kredytów hipotecznych.
Pozytywne zmiany w ofertach kredytowych
Wyhamowany popyt na kredyty hipoteczne przyniósł też kilka pozytywnych zmian w ofertach banków dla przyszłych kredytobiorców. Co prawda, część z nich była inicjatywą regulatora, ale ich efekt pozytywnie wpłynął na atrakcyjność ofert bankowych. Warto tutaj wspomnieć m.in. o:
- Zwiększenie udziału ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym. Polska jako jeden z nielicznych krajów w Unii Europejskiej posiada marginalny udział kredytów ze stałą stopą procentową. Tym samym ryzyko zmiany wysokości oprocentowania było poniekąd przerzucane przez banki na kredytobiorców. O ile w okresie niskich stóp procentowych oferty nie cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród kredytobiorców, to aktualnie ich udział w portfelach banków przekracza już 5%.
Nadal, w porównaniu do innych krajów europejskich, mamy bardzo dużo do nadrobienia. Dla porównania, oferty z oprocentowaniem stałym na okres 10 lat, stanowią aż 47,2% sprzedaży w Niemczech, 48,2% w Holandii, 57,0% w Danii, czy 84,8% w Belgii.
Odrębnym pytaniem pozostaje, czy aktualnie jest to dobry moment w Polsce na zaciągniecie kredytu ze stałą stopą, ale niewątpliwie wprowadzenie tych ofert w bankach powinno pozostać dobrą praktyką w kolejnych latach.
- Zmniejszenie marży kredytowych. Wzrost stawki referencyjnej WIBOR oraz spadek zainteresowania kredytem hipotecznym przyczynił się również do obniżenia marży kredytowych oferowanych przez banki. Średnia wysokość marży banków na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy spadła z poziomu 2,15% na 1,75%. Uwzględniając stale wysokie zainteresowanie kredytami ze zmienną stopą procentową, trend ten powinien się utrzymać w kolejnych miesiącach.
- Likwidacja ubezpieczenia pomostowego. Z dniem 17 września ub.r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym na mocy, której banki będą musiały zwracać klientom środki, które pobrały w ramach ubezpieczenia pomostowego. Ubezpieczenie pomostowe było dodatkową opłatą pobieraną przez banki w okresie od uruchomienia kredytu do uzyskania prawomocnego wpisu w hipotece. Aktualny okres oczekiwania na wpis hipoteki w niektórych miastach przekracza 12 miesięcy, w związku z czym powyższa nowelizacja pozwoli zaoszczędzić kredytobiorcom nawet kilka tysięcy złotych.
Co nas czeka w roku 2023 na rynku kredytów hipotecznych?
Oprócz powyżej opisanych kwestii, rynek spodziewa się dalszych zmian, które będą mogły wpłynąć na zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych. Oprócz dalszej perspektywy obniżania przez banki marży ciekawie zapowiada się projekt zastąpienia wskaźnika WIBOR przez WIRD. WIRD określa średnie oprocentowanie transakcji depozytowych zawieranych przez instytucje finansowe oraz duże przedsiębiorstwa. Według ekspertów wskaźnik ten, lepiej będzie odzwierciedlać aktualną wysokość stopy procentowej niż WIBOR, który aktualizowany jest przez banki w okresie 3 lub 6 miesięcy. Tym samym, jak wskazują eksperci, oprocentowanie kredytów powinno być niższe, niż to bazujące na aktualnych stopach procentowych.
Dodatkowo istnieją wiarygodne przesłanki, że przy zatrzymaniu wzrostu inflacji, KNF zmieni aktualną rekomendację dotyczącą wyliczania zdolności kredytowej. Aktualnie w ramach zaleceń przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta oprocentowanie podwyższane jest o 5 punktów procentowych (stanowiących bufor na wypadek wzrostu stóp procentowych). Zmiana tej rekomendacji na pewno pozytywnie wpłynie na zwiększenie dostępności kredytów dla klientów indywidualnych.
Dalsza obniżka marży kredytowych uruchomi w pewnym momencie mechanizm refinansowania części kredytów przez osoby, które zaciągnęły go w okresie ostatnich 2-3 lat, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie.
Warto podkreślić, że marża jest stała przez cały okres umowy. Tym samym, obniżenie marży poprzez przeniesienie kredytu do innego banku, w dłuższej perspektywie pozwoli klientowi obniżyć realny koszt kredytu.
