Umowa najmu okazjonalnego, egzekucja z “trzech siódemek” – krótki poradnik.
Coraz więcej ludzi przybywających do dużych miast w poszukiwaniu pracy i nowych perspektyw, decyduje się na wynajem wygodnego mieszkania. W większych miastach w Polsce rynek nieruchomości na wynajem z roku na rok staje się coraz bogatszy i bardziej zróżnicowany w swojej ofercie.
Bezpieczna umowa najmu – kilka porad
Polacy lokują pieniądze w nieruchomościach, kupując często te w wyjątkowo dobrych lokalizacjach, gdyż taka inwestycja ma gwarancję zwrotu w postaci szybkiego i intratnego wynajmu.
Rośnie popyt na wynajem, dorównuje temu podaż. Jednakże właściciele nieruchomości pod wynajem stają się coraz bardziej ostrożni w wyborze przyszłego najemcy i starają się dobrą umową najmu oraz dostępnymi narzędziami prawnymi zabezpieczyć swoje interesy.
Ostrożność wynajmujących bierze się z faktu, iż ustawa o ochronie praw lokatorów, regulująca prawa najemców i wynajmujących jest niestety ułomna. Chroni ona w pełni prawo najemcy/lokatora do dachu nad głową bez względu na przeciwności losu, nie zabezpiecza jednak żadnych praw właścicielowi nieruchomości do pozbycia się najemcy niewywiązującego się ze swoich zobowiązań wynikających ze zwykłej umowy najmu.
Polskie prawo przewiduje dwie formy prawne pozwalające na pozbycie się nieuczciwych najemców z lokalu: umowa najmu okazjonalnego oraz poddanie się egzekucji z potocznie zwanych ‘3 siódemek’, czyli z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Należy tu podkreślić, że obie formy są całkowicie bezpieczne dla przyszłych solidnych i słownych najemców, w żaden sposób nie godzą w ich interesy. Stanowią one zabezpieczenie praw wynajmującego bez uszczerbku dla dobra uczciwego najemcy.
Co ciekawe, czasem samym hasłem: ‘najem okazjonalny’ właściciel lokalu jak i doświadczony agent nieruchomości może zweryfikować uczciwość zamiarów przyszłego najemcy. Dla większości przyszłych lokatorów te pojęcia są zupełnie nowe, a po wytłumaczeniu ich znaczenia, ci, co mierzą siły na zamiary, a więc wiedzą, na jaką nieruchomość mogą sobie pozwolić, bez problemu decydują się podpisać umowę najmu w jednej z wyżej wymienionych form.
Umowa Najmu Okazjonalnego – co kryje się za trudnym pojęciem
Umowa ta przede wszystkim musi być nazwaną umową najmu okazjonalnego i musi to też wynikać z jej treści.
Następnie jej zapisy muszą zawierać szereg wymogów:
- musi być zawarta na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat;
- ma służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych – powinna zawierać wszystkie standardowe zapisy zwykłej umowy najmu regulujące prawa i obowiązki obu stron umowy;
- co najważniejsze do umowy należy wpisać i dołączyć odpowiednie załączniki (opisane poniżej).
Najistotniejszym z nich jest oświadczenie, w którym przyszły najemca określi adres lokalu, do którego w razie sytuacji kryzysowej może się wyprowadzić. Najlepiej, kiedy ten lokal jest własnością najemcy lub któregoś z najemców (jeśli jest to np. para). Wówczas wystarczy wydruk z KW podanej w oświadczeniu nieruchomości, aby udowodnić prawo właściciela do tegoż adresu – skrupulatny notariusz będzie tego wymagał lub sam sprawdzi podany numer KW albo poprosi o wgląd do aktu własności. Następnie, w przypadku, gdy najemców jest dwóch lub więcej, najemca-właściciel lokalu wymienionego w oświadczeniu powinien podpisać stosowne zobowiązanie do przyjęcia pozostałych najemców, wymienionych jako strona w danej umowie najmu, pod swój dach jeśli zajdzie taka potrzeba.
Jednakże, jeśli przyszli lokatorzy nie posiadają nieruchomości na własność, którą mogą wskazać w oświadczeniu do umowy. Wówczas, rozwiązaniem może być podanie adresu nieruchomości kogoś z rodziny lub przyjaciół, pod warunkiem, że właściciele tej nieruchomości złożą odpowiednie oświadczenie o zobowiązaniu się do przyjęcia lokatorów do siebie. W takiej sytuacji warto w umowie określić, że zgoda właścicieli tegoż lokalu zostanie w określonym terminie dołączona do umowy w zwykłej formie pisemnej czy też z podpisem notarialnie poświadczonym.
Kolejnym krokiem przypieczętowującym prawne zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest spotkanie u notariusza celem podpisania przez najemcę aktu poddania się egzekucji opróżnienia lokalu. Najłatwiej jest to rozwiązać łącząc spotkanie obu stron celem podpisania umowy najmu okazjonalnego z wizytą u notariusza. Podczas gdy notariusz będzie potrzebował parę minut na potwierdzenie danych osobowych stawiających do aktu, można na spokojnie podpisać uzgodnioną wcześniej umowę oraz załączone do niej oświadczenia.
Koszt takiego aktu to kwota około 230- 260 zł wraz z wypisami. Z reguły powinna ona być pokryta przez wynajmującego z racji, iż jest to na jego życzenie i w jego interesie. Ewentualne przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny okres, aby zachowało jego prawomocne cechy, również powinno odbyć się wraz ponowieniem aktu poddania się opróżnienia lokalu u notariusza.
Wynajmujący powinien też pamiętać, że warunkiem prawomocności umowy najmu okazjonalnego jest zgłoszenie jej we właściwym dla miejsca zamieszkania wynajmującego urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od momentu podpisania tejże umowy. Jest to niezmiernie ważne, gdyż w przypadku niedopilnowania tej formalności przepisy o najmie okazjonalnym nie będą miały zastosowania.
Ważne! Od 23 listopada 2013 roku z formy umowy najmu okazjonalnego (tzw. najem okazjonalny) mogą korzystać także firmy.
Oświadczenie o poddaniu się Egzekucji z art. 777 KPC – na czym polega
W sytuacjach kiedy najemca nie może wskazać żadnego adresu do ewentualnej wyprowadzki, do zabezpieczenia umowy najmu można użyć poddania się strony biorącej nieruchomość w najem egzekucji z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Takie zabezpieczenie polega na złożeniu przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do zapłacenia określonej kwoty w wyznaczonym terminie na rzecz wynajmującego.
Tak spisany akt notarialny w razie potrzeby może posłużyć wynajmującemu jako dokument równy wyrokowi sądu. Za jego pomocą może on dochodzić należnych mu pieniędzy poprzez uzyskanie w sądzie klauzuli wykonalności, a następnie zgłoszeniu się do komornika.
Istotną różnicą tego narzędzia vs umowa najmu okazjonalnego jest wysokość taksy notarialnej. Wynosi ona około 560 zł netto i w dobrym tonie jest, jeśli zostanie opłacona przez wynajmującego. Zobowiązanie najemcy do zawarcia tego aktu notarialnego należy wpisać do umowy najmu określając termin, w jakim powinno być ono wypełnione.
Wymienione przeze mnie narzędzia prawne są po to, aby ułatwić stronom rozwiązywanie problemów mogących zaistnieć w przyszłości, ale przede wszystkim mają służyć temu, by takich problemów uniknąć.
Gorąco zachęcam do korzystania z rad profesjonalnych agentów nieruchomości, którzy pomogą zweryfikować przyszłych najemców, ustalić warunki najmu i opracować umowę najmu, a jak zajdzie potrzeba, we współpracy z notariuszem dopilnują podpisania dodatkowych niezbędnych dokumentów.
W razie pytań pozostaję do dyspozycji. Jeśli natomiast posiadasz apartament lub dom na wynajem w Warszawie to chętnie pomogę w znalezieniu dobrego najemcy.
