Stan niepogorszony ponad normalne zużycie… czyli jaki?

Nie ulega wątpliwości, że zwrot lokalu jest jednym z podstawowych obowiązków wynikających ze stosunku najmu. Na rynku nieruchomości panuje jednak sporo nieporozumień co do tego, w jakim stanie lokal ma zostać wynajmującemu zwrócony. By omówić ten problem, zacząć należy niejako od początku. To bowiem, jaka będzie sytuacja stron umowy najmu w momencie jej zakończenia, zależy od momentu jej rozpoczęcia, a precyzyjnie od samej treści umowy oraz stanu lokalu z dnia jego wydania najemcy.

Czy protokół wydania lokalu jest obowiązkowy?

Przepis art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, by wydanie lokalu zostało udokumentowane protokołem, w którym strony określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jest on zatem niezwykle istotny z punktu widzenia sytuacji wynajmującego i najemcy na końcu umowy najmu, jako że stanowi punkt wyjścia do oceny stanu lokalu po zakończeniu umowy. Nie ulega wątpliwości, że powinien zostać sporządzony precyzyjnie i szczegółowo.

Podpowiedź, co powinno się w nim ująć znajdujemy już w samym przywołanym przepisie. Opisujemy w nim bowiem nie tylko stan samego lokalu, ale instalacji i urządzeń (np. urządzeń AGD, elementów wyposażenia kuchni). Treść protokołu powinna zostać natomiast skorelowana z treścią umowy. Ona bowiem winna określać, kto odpowiada za konserwację, naprawy i wymianę poszczególnych elementów wyposażenia. Pisałem już na ten temat w poprzednim tekście „Kto naprawia pralkę”. Dla przypomnienia jedynie dodam, że ustawa przewiduje trojaki zakres obowiązków stron w zakresie dbałości o stan lokalu: konserwację (np. bieżące przeglądy), naprawy (gdy jest ona możliwa) i wymianę (gdy naprawa nie jest możliwa, a dany element wyposażenia lokalu jest zużyty w takim stopniu, że nie nadaje się do dalszej eksploatacji). Rozkład tych obowiązków pomiędzy wynajmującego i najemcę określa art. 6a i 6b ustawy. Do umowy najmu okazjonalnego zaś, stosujemy przepis art. 681 kc.

Z powyższego wynika, że na tle problematyki odpowiedzialności za stan lokalu w dniu jego zdawania przez najemcę, pojawiają się trzy istotne dokumenty:

1. UMOWA – określająca zasady dbania o lokal i jego wyposażenie;
2. PROTOKÓŁ WYDANIA LOKALU – określający stan lokalu i jego wyposażenia z dnia przekazania lokalu najemcy;
3. PROTOKÓŁ ZWROTU LOKALU – określający, w jakim stanie znajduje się lokal i jego wyposażenie w dniu wydania go na powrót wynajmującemu.

Należy zatem pamiętać, by do każdego z nich przyłożyć należytą atencję i nie bagatelizować żadnego z nich.

W jakiej formie należy sporządzić protokół?

Ustawa nie określa w tym zakresie żadnych wymogów ani rygorów. Tradycyjnie, protokół sporządza się na piśmie. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by przybrał on postać pliku elektronicznego. Nie wymaga się również, by taki plik został opatrzony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Coraz częstszą praktyką jest dołączanie do pisemnego protokołu materiałów audio – video (fotografii, filmów). Nie ma też przeszkód, żeby cały protokół został utrwalony jako nagranie video, podczas którego strony będą dokonywać inspekcji całego lokalu i podawać istotne informacje.

Moja rada – w jakiejkolwiek formie sporządzasz protokół, zrób to dobrze i zachowaj go. Bez protokołu możesz mieć problemy dowodowe w sporze przed sądem na tle stanu lokalu i roszczeń z tym związanych. 

Co, jeśli nie mamy protokołu wydania lokalu?

W takiej sytuacji znajdzie zastosowanie domniemanie z art. 675 § 3 kc, wedle którego domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to przyjęcie „z góry” założenia, że lokal został wydany najemcy bez wad i że nadaje się do umówionego użytku. By przekonać sąd w ewentualnym sporze, że było inaczej, najemca będzie musiał takie domniemanie obalić – np. przedstawić dowody obrazujące stan lokalu odmienny, od dobrego. Nie ulega zatem wątpliwości, że dbałość o samo powstanie protokołu, jak i jego treść, winna być szczególną troską najemcy.

Koniec umowy i co dalej?

Wedle art. 675 § 1 kc, po zakończeniu najmu, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Na tle tego ostatniego pojęcia, na rynku nieruchomości narosło sporo mitów i niedopowiedzeń.

W pierwszej kolejności warto przypomnieć, że zasada wyrażona w art. 675 § 1 kc dotyczy wszelkich lokali, jednak w zakresie lokali mieszkalnych ulega modyfikacji. Tu bowiem pojawia się przepis art. 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, wedle którego po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest zobowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt. 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego są zatem dalej idące niż osoby wynajmującej lokal użytkowy.

Co to znaczy stan niepogorszony?

Znaczenie pojęcia „stan niepogorszony” będzie zależało od tego, czy zdefiniujemy je w umowie – co zdecydowanie polecam – czy też zdamy się na wypracowane dotychczas poglądy nauki prawa, czy orzecznictwa sądów. Dalece bardziej komfortowym wydaje się jednak umówić się z najemcą, co mu wolno w lokalu, a czego nie i jak ma wyglądać lokal po zakończeniu umowy. Zaoszczędzimy sobie zbędnych dyskusji na ten temat.

Nie ulega wątpliwości, że korzystanie z lokalu powoduje jego zużycie. I sam ten fakt nie powinien powodować prawa do dodatkowego wynagrodzenia dla wynajmującego. O ile jednak mieści się w pewnych ramach. Na nie zaś powinniśmy patrzeć z perspektywy przeznaczenia lokalu i celu umowy (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z 11 maja 1999 r. I CKN 1304/98). Inaczej bowiem spojrzymy na stopień zużycia podłogi, gdy lokal przeznaczony jest do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a inaczej, gdy ma być w nim prowadzona działalność gospodarcza związana z wizytą licznych klientów. A i to nie uchroni nas od późniejszej dyskusji, czy zużycie mieści się w ramach normy, czy też ją przekracza. Stąd spotykamy tu bardzo szczegółowe, a nawet restrykcyjne regulaminy najmu, stanowiące niejednokrotnie instrukcję obsługi lokalu i dbałości o niego.

Co to znaczy prawidłowe używanie?

Prawidłowe używanie to takie, które bierze pod uwagę zachowanie przeciętnego człowieka, który postępuje z lokalem z należytą starannością (tak: M. Olczyk, Najem lokalu). Lekko przybrudzone, czy przykurzone ściany bez wątpienia będą mieściły się we wzorcu prawidłowego używania, bo normalnym jest, że ściany mieszkania na skutek jego używania się brudzą. Innym punktem wyjścia do oceny prawidłowego używania może być ustalenie, czy po zdaniu lokalu przez najemcę, nadaje się on do wynajęcia za czynsz w wysokości podobnej do dotychczasowej. Wnioski z powyższego wydają się nasuwać same – prościej jest umówić się, co strony rozumieją przez prawidłowe używanie niż debatować nad każdą plamą czy smugą na ścianie.

Co to znaczy odnowić lokal?

Jak już wspominałem, ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje dalej idące obowiązki najemcy w zakresie stanu zdawanego lokalu. Nadal ma on wydać mieszkanie w stanie niepogorszonym, dodatkowo jednak, ma obowiązek je odnowić. Nie ma tu znaczenia czy stan lokalu jest następstwem prawidłowego używania, czy też nie.

Ustawa nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem „odnowienia lokalu”. Szukając jego znaczenia w Słowniku Języka Polskiego, znajdziemy: „przywrócić czemuś wygląd rzeczy nowej”, „ulepszyć coś poprzez wprowadzenie nowych elementów”, „powrócić do dawnego stanu lub dawnej działalności”, „spowodować odrodzenie lub odświeżenie się czegoś”. Przez odnowienie lokalu należy zatem rozumieć zwrócenie go w takim stanie, który pozwala na zamieszkanie w nim nowego najemcy, bez potrzeby przeprowadzania remontu. Ponieważ jednak zakres tego pojęcia jest nieprecyzyjny, zdecydowanie warto w samej umowie określić szczegółowo, co strony rozumieją przez odnowienie. Może to być np. odmalowanie lokalu na określony kolor, czy określonym typem farby. W umowach najmu przeze mnie przygotowywanych lista czynności, jakie winien wykonać najemca przed wydaniem lokalu jest długa.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie poprzestaje na obowiązku odnowienia lokalu. Nakłada również na najemcę obowiązek dokonania napraw, które spoczywają na nim na mocy przepisu art. 6b ust. 2. Tam zaś znajduje się liczny katalog obowiązków lokatora, o którym pisałem w tekście „Kto naprawia pralkę?”. Żeby tego było mało, najemca będzie musiał zwrócić wynajmującemu równowartość elementów wyposażenia lokalu wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt. 4, jeśli zostały zużyte i najemca ich nie wymienił. Na tej liście znajdziemy: trzony kuchenne, kuchnie i grzejniki wody przepływowej, podgrzewacze wody, wanny, brodziki, misy klozetowe, zlewozmywaki i umywalki razem z syfonami, baterie, zawory i inne urządzenia sanitarne znajdujące się na wyposażeniu lokalu. Jeżeli zatem, w dniu zdania lokalu, kran nie będzie nadawał się do dalszego użytku (będzie zużyty), a najemca pomimo ciążącego na nim obowiązku, nie wymienił go, będzie miał obowiązek zapłacić jego równowartość.

Zwróćmy uwagę, że przepis art. 6e mówi o „elementach wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy”. Skąd, zakańczając umowę najmu po kilku latach będziemy wiedzieli, jakie elementy jego wyposażenia znajdowały się w nim w chwili wydania? Z protokołu, rzecz jasna. O ile go dobrze sporządzimy…

Kiedy najemca ma wywiązać się z ww. obowiązków?

Wedle wspomnianego kilkukrotnie art. 6e, najemca ma odnowić lokal i dokonać ciążących na nim napraw po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Oznacza to, że ustawodawca przewidział pewien czas (ponownie, nie określając jaki) pomiędzy zakończeniem jednej umowy, a rozpoczęciem kolejnej, w której najemca będzie miał wykonać swoje obowiązki. Jak wiemy, praktyka jest w tym zakresie inna i wszelkie prace remontowe i naprawy najemcy wykonują zanim wydadzą lokal wynajmującemu. Nie ma z resztą przeszkód, by tak określić te zasady w umowie, jako że przepis art. 6f ustawy pozwala na wprowadzanie modyfikacji.

Jakie wnioski płyną z powyższego?

1. PRZYGOTUJ DOBRZE UMOWĘ NAJMU. Opisz w niej szczegółowo, o co ma dbać najemca i w jakim stanie ma oddać Ci lokal. Jeśli ma go odmalować, napisz na jaki kolor i jakim typem farby. Inaczej okaże się, że zamiast drogiej i wysokiej jakości, ścieralnej farby, którą pierwotnie lokal został pomalowany, otrzymasz go „chlapnięty” najtańszą białą farbą. Ten poziom szczegółowości zachowaj w stosunku do pozostałych elementów wyposażenia. Unikniesz zbędnych dyskusji.
2. WYDAJĄC LOKAL NAJEMCY SPORZĄDŹ OBSZERNY I SZCZEGÓŁOWY PROTOKÓŁ. Opisz w nim stan poszczególnych pomieszczeń i urządzeń. Nagraj filmy, wykonaj zdjęcia. Unikniesz dyskusji na koniec typu „ale ta rysa już tu była”.
3. ODBIERAJĄC LOKAL OD NAJEMCY SPORZĄDŹ PONOWNIE SZCZEGÓŁOWY PROTOKÓŁ, który będzie stanowił materiał porównawczy do dokumentu przygotowanego w dacie wydania. Na tej podstawie ocenisz, na ile najemca wywiązał się ze swoich obowiązków i czy konieczne będzie wykonanie jakiś napraw, a co za tym idzie, potrącenia ich kosztu z kaucji.